中古物件のリスク
中古物件に潜むリスクについて、詳細と補修費用の目安をご紹介いたします。
※ 補修費用の目安については、20〜30坪程度の戸建て住宅における一般的な費用を掲載しております。実際の建物の状況、瑕疵の程度によって大きく変わる場合もございます。
家の傾き
補修費が高額で、場合によっては補修ができない場合があり、中古物件購入時に最も注意すべきポイントである。しかしながら、まったく傾きがない建物も少ないのが現実で、注意する目安としては6/1000（4mで24mm）以上の傾きであるかどうかで判断する。
耐震強度の低下、建具の開閉の不具合、平衡感覚からの体調不良等が発生する可能性がある。
土台のアンカーボルトを緩め、油圧ジャッキで持ち上げる工事が一般的だが、専門知識が必要で、施工部の床を事前に解体する必要もあり、大規模な工事となる。
自分の感覚で傾きを感じる程度だと6/1000（4mで24mm）を超えている場合が多いので、特に注意が必要。
許容値：傾き 6/1000（4ｍで24㎜）
雨漏れ
壁天井等にしみがある事によって発見できるが、壁の中で止まって表面に現れないものもある。
小さなシミであれば、台風などの強風時のみの漏れの可能性が高く簡単な補修で済む場合があるが、大きなシミ、少量だが継続的な雨漏れだと材の腐食が発生し、シロアリ被害の可能性が高まる。この場合は、漏水箇所の防水以外に腐食部位の交換も発生し、大工事となる。
また少量の雨漏れだと、水の侵入箇所が見つけずらいことが多い。
上記屋根材の交換費用別途
シロアリ
浴室の土台廻り、雨漏れの被害箇所周辺等湿気の多い場所に発生する木材に穴が多く開いている、触るとベコベコする（たたくと空洞音）等で確認できるが、床下での確認が必要。
浴室廻りの土台は発生している確率が高いので、交換予算をあらかじめ見ておくほうがいい。
床下の点検口を開けたときに、カビ臭が強い家は要注意。
上記浴室解体撤去、ユニットバス交換費用別途
間取り・デザイン
昔の家はキッチンを北側、めったに使わない客間（応接室）を日当たりのいい南に配置している等、現代のニーズにマッチしない古い考え方に基ずく間取りが多い。
一般的に収納量が少ないうえに、布団を収納するための押し入れであることが多く、小物入れ、洋服入れに適したクローゼットがない。
▼ 間取りの問題事例
- キッチンが北側で孤立している
- 使用頻度の低い客間を一番いい場所に配置
- 家族のくつろげるリビングがない
- 使い勝手の悪い和室 など
断熱性能の不足
一般住宅の断熱材の普及は1979年の「旧省エネ基準」の制定以降、1980年（約40年前）の住宅金融公庫の融資基準となってから。
公庫未使用の場合、または地場の工務店施工の住宅にはそれ以降も使っていない事例は少なくない。
床下収納からの目視、和室天袋の天井点検口からの目視にて確認できる。
- 既存材撤去内部断熱材充填：2000円/㎡
（上記新規仕上げ材（ボード＋クロス）等の追加コスト発生） - 既存材そのままで吹付タイプ断熱：5000円/㎡
（上記後々の撤去、解体は困難） - 既存材に重ね張り：5000円/㎡
（上記新規仕上げ材（ボード＋クロス）等の追加コスト発生）
開口部断熱の不足
ペアガラスサッシの使用はごく最近の住宅からで、中古住宅はほぼシングルガラスと考えるべき。
サッシのゆがみ等による隙間風も大きな問題。サッシ戸車の調整に劣化部の交換も有効だが、基本的にペアガラスへの変更が望ましい。
- 既存サッシはそのまま、内部に室内サッシを増設（二重窓）
間口1.6m高さ1.8mサッシで材工：8万円/箇所 - 既存サッシ撤去、新規ペアガラスサッシ取り付け
間口1.6m高さ1.8mサッシで材工：15万円/箇所
耐震性能の不足
1981年(約40年前）に制定された新耐震基準以前、以降が大きなポイント。
各種リフォーム保険、ローン等もこの基準以降の建物であれば耐震強度が満たされていると判断している。それ以前の建物であれば耐震計算（当社オプション）を行い、適宜補強工事が必要.
- 現状強度の50パーセント程度アップレベル：30～50万円
- 新築住宅と同等レベルまで補強：60～120万円
